详细介绍

美国近几年的贷款利率变化情况

经济的强劲增长往往会导致通货膨胀率上升，从而推动利率走高。

10年期美国国债收益率升至2004年6月以来的最高水平，显示全球经济的复苏将带动从美国房屋贷款利率到全球公司债券等几乎所有利率的走高。

部分经济学家和投资者认为，美国利率进一步走高可能会扼杀经济复苏袜此的势头。原因之一就是美国的消费者已经背上了沉重的债务负担。房屋按揭贷款已从2000年年底的不足5万亿美元升至2005年的8万亿美元以上。部分经济学家担心，如果按揭贷款利率上升过快，可能会减缓经济增长速度，导致利率再度下跌。美林(Merrill Lynch)驻纽约首席北美经济学家大卫•罗森伯格(David Rosenberg)表示，负债累累的经济无法承受债券收益率的持续上升。他说，这也是前几年类似的复苏势头最终都功亏一篑的原因所在。

在周二纽约交易时段尾盘，10年期美国国债下跌14/32，相当于每1,000美元面值下跌4.38美元。债券价格的下跌意味著收益率的提高。10年期美国国债的收益率上涨了0.056个百分点，至4.742%。这是2004年6月28日以来的最高水平，当时美国联邦储备委员会(Federal Reserve)开始加息，以控制经济增长缓好消中的通货膨胀风险。收益率持续走高会推高按揭贷款利率，增加买房成本。不过来自bankrate.com的数据显示，截止周一，30年期按揭贷款利率为5.81%，仅略高于一周前的5.79%。

债券市场专业人士认为，在缺乏经济数据的情况下出现这种走势主要是因为预计经济的走强将导致欧洲和日本等央行提高短期利率。国外的低利率使全球投资者纷纷将资金投入到美国的债券中，尽管从历史标准来看，他们获得的回报率很低，但在目前的工业化国家中，这已经属于相当高的收益率了。比如，10年期德国国债的收益率仅为3.6%左右。但这一切可能正在改变。欧洲央行(European Central Bank)上周将短期利率目标上调至2.5%时表示，今后可能会继续上调利率。

交易员还预计，日本央行(Bank of Japan)的决策者最早可能会在本周四结束为期两天的会议后开扰知始改变其目前世界上最为宽松的货币政策。在过去5年里，日本央行一直在向金融系统注入大量现金，以刺激经济活动，即人们所知的超宽松货币政策。其中部分资金最终在个人投资者手中派上了用场。尽管许多投资者在过去15年里一直不愿在低迷的市场上买进股票，但许多敢于冒险的人却大量申请年利率仅为1.3%的贷款——相当于10,000美元贷款，每天的贷款利息为0.36美元——并投入到股市中。

东京证券交易所的数据显示，2005年个人投资者的交易额中有49%是保证金交易，即用借来的钱购买股票。个人投资者的积极参与加上海外投资者的热情推动日经指数去年上涨了40%，使日本股市成为全球表现最好的市场之一。但是，随著超宽松货币政策的结束，未来几个月内情况可能发生很大变化。尽管日本央行已经表示，即使在结束超宽松的货币政策后，也将长期保持接近于零的短期利率，但这种政策变动将会使投资者失去利率将一直保持在低位的安全感。

部分经济学家表示，利率上升的速度可能比许多投资者预计的要快，尤其是如果经济继续像目前这样强劲增长的话。比如，本周10年期日本国债的收益率已经从年初的1.44%升至1.635%。由于保证金贷款利率是根据市场利率确定的，这将增加保证金交易的个人投资者的借贷成本。这些变化可能使投资者不愿继续购买股票，从而使股市丧失上涨动力。日本央行最早可能会在周四宣布政策上的变化，但不少经济学家认为四月份之前改变政策的可能性不大。

德意志证券(Deutsche Securities)驻东京的高级经济学家Seiji Adachi表示，股市可能将最先感受到央行从金融市场上减少24万亿日圆流动资金的效应。荷兰银行(ABN AMRO Holding)美国国债交易部门负责人里克•克林曼(Rick Klingman)说，如果日本像人们预期的那样，那就会有日本央行、欧洲央行和Fed同时都在采取紧缩政策。

随著欧洲和日本开始上调利率，争夺投资者的资金，部分分析师预计，美国的利率还将被迫走高，以维持投资者对拥有美国资产的兴趣。Bridgewater Associates Inc.的投资部联席负责人鲍勃•普林斯(Bob Prince)说，就象是深陷高利贷泥潭的债务人一样，美国需要偿还借贷的所有本息，除非美元下跌到不再需要这些资金的程度。

而且，就短期而言，利率上升本身结果往往会导致这一现象变本加厉。原因之一就在于债市和按揭市场存在的理论上的关联。利率上升会使房屋所有者不愿进行转按揭，这就意味著他们将按揭贷款保持更长时间的可能性加大了。到期日的延长可能迫使联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等机构通过卖出长期美国国债调整其对冲策略，从而会给债券收益率带来进一步的上涨压力。部分交易员预计，10年期美国国债收益率升至4.75%以上将引发另一轮与按揭贷款相关的卖盘，推动收益率进一步走高。

尽管美国多次上调短期利率，消费者支出却一直保持强劲势头。但经济学家表示，利率上升可能给消费者带来额外的压力，使他们缩减开支。这是因为新按揭贷款带来的冲击会降低对房屋的需求，使房屋所有者无法利用房屋价值的上升进一步借贷，而这种借款一直是消费支出的主要资金来源。如果低迷的消费支出使经济增长减速，长期利率将下跌，因为投资者会预计通货膨胀率下降，Fed将降低短期利率以推动经济增长。

看看有用吗？

在最近几年的全球房地产市场的一轮大发展中，中美两国的房地产市场令人注目，成为发展中市场和发达市场的两种典型。这里泡沫严重，那里的泡沫也不轻。现在，中国的泡沫开始消退，美国的泡沫却还在继续并且没有停歇的迹象；中国有人开始担心泡沫破裂，美国却没有人认为泡沫可能破裂(事实上美国历史上，房地产泡沫没有破裂过)；中国政府对于房地产泡沫采取了一系列调控措施，美国政府却无动于衷，依然故我。这是为什么?简而言之，这是因为两国的房地产泡沫，以及两国市场本身有很多和很大的不同。

美国房价涨幅同样惊人

这一轮美国房地产泡沫确实严重。根据美国联邦住宅企业监管局公布的最新数据，2004年美国51个州区，一年内房价上涨超过10%的有35个，其中超过20%的有6个。2004年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12.56%；今年第一季度上涨幅度更高，达到12.97%，4年来累计上涨50.56%，平均年涨幅超过10%，而过去半个多世纪，美国全国平均房价的年上涨幅度仅为5.5%。与此同时，美国的房价/收入比，房价/租金比也都达到历史最高水平。

就纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市而言，房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%，每平方米超过9万元人民币，顶级的达到3-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室(两卫)、套内面积在120平方米左右的公寓，起价在160万美元以上，品质好些的(包括游泳池、桑纳等健身设施)在200万美元以上，楼层高景观好的在300万美元以上，最顶级的达到近千万美元。曼哈顿下城的一些新开发区域，比如毗邻已经开工建设的世界第一高楼自由大厦的炮台公园，新建公寓的价格暴涨了318%。是不是涨疯了?

一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示，今年6月份二手房销售折合成年销售达到733万套，这是今年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋(ONEFAMILYHOUSE，我们称之为别墅)销售的中位线价格达到21.9万美元，再创历史最高水平，与去年同期相比，上涨幅度高达14.7%，是过去25年来最大的。

美国政府对泡沫无动于衷

目前，中国在中央和地方政府采取的一系列房产新政下，很多城市的房价开始下降，尤其是被称为风暴之源的上海，下降趋势非常明显，一、二手房价格基本上下降了15%，人们预计下半年的降幅更大，有人担心甚至可能出现泡沫破裂，即短期内价格暴跌30%。在美国至今没有任何房价下降迹象。美国商务部公布的数据一再显示，新开工率、新房销售以及贷款数额还在不断创历史新高。美国人好象并不担心泡沫破裂。虽然美国人现在已经毫不怀疑，随着美联储下半年的进一步升息，美国房价迟早要进入下降通道。但是这个过程，5年里房价下降20%，是缓慢和安全的，既不会使银行产生大量坏帐，也不会造就一批负资产阶级。美国政府没有，也认为不需要对房地产泡沫采取特殊关照。

房市高度发达和成熟

究其根源，首先，中美两国房地产市场本身有很大不同。中国是一个新兴市场，是一个正处在快速发展，但是还不健全和完善的市场。美国则是一个高度发达和成熟的市场。这表现为美国房地产市场充分体现了多元化和多样性特征，包括消费结构的多元化(美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%，35%的家庭长期租房，拥有大量价格相对低廉的租赁公寓和多家庭房屋)。价格结构的多元化。与此同时，价格大幅度上涨后的美国单家庭房屋的销售中位线达到21.9万美元，即便这样，以每套220平方米面积计算，每平方米为1000美元，相当于人民币8000元，最高和平均价格两者相差100倍。产品结构的多元化(美国既有昂贵的产权公寓，也有便宜的合作公寓；既有单家庭房屋，也有多家庭房屋，品种繁多)。然而，中国房地产的方方面面，结构都很单一，相关系数大，容易一荣共荣，一伤俱伤。

房价上涨各有特点

中美两国这次房价上涨的具体情况有很大不同。这次房价上涨中，中国很多地区几乎是全面和同步上涨。比如以上海为中心的长三角地区，16个核心城市的房价个个大幅度上涨，上涨的原因也基本一样。而且每个城市中，房价不分地区(市中心还是郊区)，不分价位(高档还是低档)，不分形态(公寓还是别墅)，轮番上攻，大有你方唱罢我登台的味道。美国这次房价上涨，虽然涉及面也极其广泛，也有其上涨的共性原因，但是绝对不是普涨。美国房价暴涨狂升的主要是大城市的产权公寓，以及好几个州的单家庭房屋。数量是产权公寓好几倍的合作公寓，以及多家庭房屋，并没有出现日长夜大的涨幅，租金价格也没有出现大幅度上涨。不同地区不同类型的房价上涨幅度存在很大的差异。

而且美国各州和各个城市房价上涨，都有自己特殊原因：比如有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求，有些城市是由于失业率的大幅度下降，有些州是因为移民数量的激增，有些州是由于某些产业的迅速崛起，因此啤酒泡沫和咖啡(卡布基诺)泡沫不会互相串联成更大的泡沫，充分显示了市场的广泛性和独立性对立统一的特征，而这种特征正是目前中国缺乏并且需要努力为之创造的。

泡沫化程度有轻重之分

中美两国尽管房价涨幅都很大，但是泡沫程度有很大不同。所谓房地产泡沫，并不是简单的价格上涨，而是指由于过度投资和投机造成的价格上涨和虚假需求。长三角地区某些大城市，投资和投机蔚然成风，排队抢购屡见不鲜，结果造成虚假繁荣和供求关系的严重失衡。美国房价上涨，虽然带有投资成分，但是基本上得到真实需求的支撑。由于美国制度齐全，税收严密，贷款严谨，成本昂贵，买卖房屋的基本规律是少于5年很难赚到钱，所以投资客仍然以中长期为主。确实，伴随房价大涨和收入提高，越来越多的富豪、富人和中产阶级购置两套以上的住宅，或者更换新居，或者养老之用，或者以租养贷，或者避税减税，但是绝大多数都是作为家庭长期财务的一部分，失去理智的甚少。统计数字显示，随着房价越来越高，低收入和第一次购房家庭的比例下降，租赁比例提高，说明市场机制仍然发挥着作用。

地产业在经济、生活中地位下降

中美两国房地产业在整个经济和生活中的比重及地位有很大不同。美国房地产业，在高新技术和高端服务产业崛起之前的很长时间里，一直与钢铁、汽车并称国民经济三大支柱产业，但是今非昔比，美国房地产业早已过了顶峰时期，对整个经济的影响和作用大大下降。中国却不然。中国目前的房地产业有点像1920-1950年期间的美国，蒸蒸日上，遍地开花，对国民经济的增长和人民生活的改善举足轻重。虽然居住仍然是美国居民消费和信贷的重要部分，随着房价上涨负担和比重都明显加大，但是总体而言还是比较低。居民住房方面的平均开支占税后收入的34%，与食品服装交通方面的开支相当；每月住房还贷平均占债务总额的35%，低于信用卡债务(40%)，而且美国人不会因为购房而无限制地约束其他方面的开支。随着中国房价步步升高，中国居民的住房开支和房屋信贷占收入和债务的比例达到很高的水平，房地产的动荡对经济和生活的影响将远远大于美国。

融资方式区别巨大

中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产业，无论是开发商借款还是购房者贷款，70%直接依赖银行，成也萧何，败也萧何，银行承担着房地产大起大落的最大风险。美国开发商和购房者对银行依赖程度比中国低得多。美国主要开发商都是(或者背景是)一些财团、集团和上市公司，融资渠道很广，银行资金比例较低。而购房者的贷款渠道，除了与中国相同的商业银行(称为商业/储蓄银行)外，还有大量独立的贷款机构(虽然有的名称上也称银行，但是实际上只做住房贷款业务)以及数量更多的贷款经纪人。贷款经纪人就是贷款的零售点和代理商，他们自己不能贷款也没有贷款资金，但是代理放贷机构的贷款业务，帮助不同贷款者找到最合适的贷款渠道。而贷款银行和机构的背后，则是由政府支撑的两家巨型上市公司联邦全国抵押贷款协会(中文翻译为房利美)和联邦住房抵押贷款公司(中文翻译为房地美)，它们收购银行和贷款机构发放的贷款，以股票形式再卖给各种各样的共同基金、保险基金、养老基金、专项基金以及投资大众。这两家上市公司手里掌握的房屋贷款占美国全部贷款的20%以上。住房贷款的证券化和二级市场的存在大大降低了直接放款机构的金融风险，使房地产风险和利益为很多的机构和个人承担和享受。

干预市场的方式不同

中美两国政府对于市场的干预方式和程度也大不相同。由于上述五个不同，所以美国政府采用的是软刀子，并不强行和直接干预市场。美联储主席格林斯潘说，他不管房价的高低，只管利率的高低。实际上，即使是美国政府的唯一利器–提高利率对房价的遏制作用也是极为有限的和缓慢的。一年多来美联储已经连续九次提高基准利率，从1%提高到3.25%，但是基准利率的提高并不能也没有直接提高贷款利率，目前美国30年贷款利率依然很低，只有5.5%左右，而且美国各大商业银行和贷款机构都是根据自己的风险评估自行决定贷款利率的。

美国政府采用软刀子，是为了防止硬性戳破泡沫，让经济和市场机制慢慢消化和吸收泡沫。

中国政府采用的硬刀子，从制定政策，强化监管，完善体制到提高利率，增加成本，全面而直接地干预和引导市场，为的是在目前还不成熟、不发达、不规范和不健全的市场状况下，有效地防止投资过热，增长过快，价格上涨过猛等诸多问题，为市场的长期稳定发展，创造良好的基础和环境。

中国人在美国贷款买房条件

现在，狠毒成功人士都懂的投资，尤其是房产投资。希望能借助资本优势，将投资利益最大化。那么，中国人如何在美国顺利获得贷款呢?下面出国移民网来说说中国人在美国贷款买房条件。

首先我们先来了解一下，作为外国人，符合贷款的条件吗?

外国人在美国申请房贷的条件要高些?

很正常哦!

在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉拍基和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联。

作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求相对较高族山。如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国贷款有“加分”的!

目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平1%-2%的利息。

绿卡持有者在美国申请房贷的条件低些?

不见得哦!

作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请购房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样，但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者。

绿卡前后，更准确地说可能是第一次报税前后，贷款买房的作上区别很大。取得身份前，按外国人身份贷款容易很多。一旦取得身份，对于新移民来说，想取得房贷几乎不可能，因为有些硬性要求根本达不到，比如报税记录，信用，收入等。

美国申请房贷流程

首先了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似兆贺中之处，大致分为：

选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。

具体分为以下7步：

(1)咨询能为您提供贷款的放贷机构

(2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

(3)获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

(4)按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核

(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

(6)与抵押贷款职员成交贷款

(7)结算贷款成交一揽子费用机构

美国房贷种类

如果符合贷款购房条件，那么您就可以考虑贷款类型了。

美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。

目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

(1)浮动利率贷款(ARM)

通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。

例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4.132%，从第六年起浮动。

(2)固定利率贷款

常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。

例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。

短期(3-5年内)来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定，利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择。

而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。

外国人如何接洽美国贷款机构

(1)贷款经纪人

美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用，贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

(2)商业银行

商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。

(3)抵押贷款银行家

抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国商业银行是主要的贷款途径。

在接洽美国抵押贷款放贷机构时，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款最佳利率的银行。

浅析美国次级按揭贷款危机 次级按揭贷款

摘 要 美国次级按揭贷款危机的产生有其深刻的经济背景，其中以资产证券化为代表的金融创新工具被消扰迹过度滥用，导致市场约束机制的失灵为此次危机埋下了伏笔。关键词 金融；滥用；危机

拿并一、美国次级按揭贷款危机产生的背景

1.资产证券化等金融创新工具的滥用

所谓资产证券化是指以特定资产的现金流为基础，经过特定的结构设计和信用增强形成资产支持证券在资本市场上流通。资产李族所有人通过这种方式可以将特定资产对应的风险和收益转移出去，而由购买这些证券的投资者承担资产对应的风险和收益。资产证券化作为一项重要的金融创新，实现了风险向金融市场的转移和分散。这种方式最早是以个人住房抵押贷款为基础形成的抵押支持证券为代表，后来随着相关法律、技术的完善，以及投资者对这一类产品的熟悉，资产证券化对应的资产范围不断扩大，如信用卡、应收账款等都可以作为证券化的资产，以此为基础形成了更为庞大的资产支持证券。资产证券化的方式为商业银行以及其他专门性的贷款机构进行风险管理提供了新的渠道。在传统模式下，商业银行发放贷款的风险只能通过贷前审查、抵押担保等方式控制，不能完全规避的风险还需要银行用风险准备金和自有资本来承担。利用资产证券化方式，商业银行可以将各类贷款证券化，形成MBS、ABS等一系列证券化产品，从而将贷款风险通过证券市场转移给投资者。

2.MBS，ABS及CDO的发展

所谓CDO是指以MBS、ABS等固定收益证券为基础资产发行的资产支持证券，通常CDO主要以MBS和ABS对应的非投资级别的次级证券进行创设。在传统MBS和ABS中，通过证券分层来实现信用增强是通常做法，即以特定资产支持的MBS和ABS证券被区分为优先、夹层和次级三类，特定资产产生的现金流首先用于保证优先级证券的本金和收益，然后再是夹层级证券和次级证券，实际上用后一级别的证券为前一级别的证券提供信用增强。为此，通过将若干个次级类证券汇集构成资产池，按照MBS、ABS的信用增强模式，一部分CDO优先级证券被评为AAA级，由养老基金、保险资金等机构投资者持有，而CDO次级证券，由于具有更高的杠杆性，则由追求高风险、高收益的对冲基金持有。上述CDO需要通过资产的真实销售来保证获得特定资产对应的现金流，因此也称为现金型CDO。随着信用衍生工具的运用，创设更方便的合成CDO（Synthetic CDO）成为了CDO风险转移的另一种重要方式。通过引入信用衍生工具，如信用违约互换，特定资产并不需要发生真实转移，只需要界定资产范围和特定的信用事件，然后由银行向互换对手方(通常是SPV)支付类似保险费的一定金额费用，一旦特定资产发生信用风险，损失由SPV承担。

3.现金型CDO和合成型CDO

无论是现金型CDO还是合成型CDO，都是基于贷款基础上进行的二次创设或者多次创设。据统计，2006年被包装成资产支持证券的次级按揭贷款和第二留置权贷款存量中，非投资级别的次级证券规模大约有2200亿美元，其中大部分通过CDO的方式形成了约1750亿美元的优先级证券，400亿美元的夹层证券和50亿美元的次级证券。这种创设一方面扩大了此类证券的供给，满足了市场的需求，另一方面也为投资银行、信用评级机构等证券中介提供了巨大的利润空间。为了满足市场的要求，这些市场中介不惜降低自身的执业标准，向投资者兜售这些结构复杂，风险特征不易识别的证券，从某种程度而言，弱化了市场约束，形成了利益冲突的隐患。

二、美国次级按揭贷款危机的风险传导机制

1.经济环境的变化

应该看到，这一切的变化都依赖于特定的经济环境，好的市场环境使得潜在的高风险并没有实现，而对冲基金却享受了高杠杆带来的高收益。一旦这些环境发生变化，对冲基金理论上承担风险的能力出现了问题，并导致了建立在这一基础上的整个风险承担机制的失灵。次级按揭贷款危机正是这一环境变化的直接体现。无论是MBS、ABS还是CDO，其对应的基础资产都是贷款，由于商业银行认为贷款风险可以通过新的方式予以转移，所以在发放贷款时的审贷标准有所放松，很多不符合放贷标准的客户也能获得贷款购买住房，次级按揭贷款市场的发展就是这一背景下的产物。由于低利率的环境以及此类客户的新增需求对房地产价格的刺激，美国房产价格从2001年后持续上涨，即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补资金缺口。

2.基础资产的风险传递

基础资产的风险必然传递到相应的证券持有人，由预先设定的投资人来承担风险。由于历史上次级按揭贷款违约率较低，基于历史定价的CDO和CDS都存在对风险覆盖不足的问题，对冲基金首当其冲。以2007年6月美国第五大银行贝尔斯登管理的两只对冲基金破产为开端，标志着次级按揭贷款的风险向以此为基础发行的证券持有人的扩散，并引发了包括法国、德国、荷兰、澳大利亚、日本等各国和地区市场一系列对冲基金投资受损的事件。面对一系列对冲基金无法清偿的负面消息，由于对冲基金的信息不透明，使得市场无法清楚判断对冲基金在此次冲击中受损的范围和规模，因此开始担忧建立在其上的具有投资级别的优先级证券的风险。

3.次贷风险的传递

次级按揭贷款的风险，通过CDO和CDS等一系列金融工具传递给全球各个市场的投资人，引发了各个市场金融风险的共振。由于投资者风险偏好的同时变化，使得市场流动性急剧丧失，不仅涉及到与CDO和CDS直接有关的债券市场，也涉及到受投资者调整资产组合影响的股票市场和商品市场，为了避免整个金融市场因流动性丧失导致更大的损失，各国中央银行不得不向市场注资，缓解各个市场的流动性不足。

作者简介：匡 婧（1989—），女，汉族，江西吉安人，中国人民公安大学2010级刑法专业硕士研究生，研究方向：中国刑法学。

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